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不動産(賃貸/売買) |個人のお客様

Real estate (for rent/for sale)

不動産に関してよくある相談内容

Consultations


アパート・マンション等の賃貸借に関するもの

question

不動産業者からアパートを借りています。契約書に「借主は2年間退去できない」とありますが、退去を考えています。2年分の賃料を支払わないと退去できないのですか。

answer

退去後から満期までの残期間の家賃(違約金)については、その金額が暴利行為といえる場合には、全部又は一部が無効になると考えられます。賃料の1年分を超える部分の違約金を無効と判断した裁判例もあります。一度、弁護士に契約書を見せて相談してください。

question

前家賃・敷金・礼金等で、計50万円を貸主に支払いました。設備等で壊れている箇所を入居前に修繕する約束になっていますが、やってくれません。契約を解除したら全額返してもらえるのでしょうか。

answer

物件のリフォームや修繕をして引き渡すことを約束して、契約をしたにもかかわらず、貸主が修繕等をしなければ、賃貸借契約の責務不履行です。したがって、約束した期日までに修繕工事が行われず、借主が入居できず契約の目的を達成できないのであれば、契約を解除することが出来ます。50万円返還してもらってください。それにより損害を被ったのであればその損害についても損害賠償請求することが可能です。

question

賃貸借契約の連帯保証人を頼まれました。賃貸借契約の連帯保証人になると、どのような義務が発生しますか。

answer

連帯保証人は、賃借人が賃貸人に債務の履行をしない場合に賃借人に代わってその債務を履行しなければならない義務を負います。賃借人の負っている義務は①賃料支払義務、②原状回復費用の支払義務、③明渡し不履行の損害金の支払義務、④目的物(建物)の補修費用の支払義務等があります。契約者の賃借人と同じ義務を背負うことになります。

question

賃貸住宅へ入居するのに、連帯保証人を立てましたが、家賃保証会社の保証にも加入するように言われ、保証会社に保証料を支払いました。不当ではないのでしょうか。

answer

賃貸借契約において借主が家賃を滞納した場合等の債務を連帯して負担するため、連帯保証人を立てることが行われています。
最近ではなかなか連帯保証人を立てることが難しく、これに代えて保証契約を結ぶ例もあります。貸主としては重ねて家賃保証等を確実にしようとする手法かもしれません。保証会社との保証契約の要求自体は不当であるとは言えませんので、もう一度保証契約の必要性について貸主や媒介業者とよく話し、保証会社にも説明を聞いて保証人との違いなどを再確認されてはいかがでしょうか。それでも納得ができなければ、保証契約の解約も考えられますが、賃貸借契約自体も不成立に終わることも予想されますのでよく話し合ってください。

question

勤務先の会社が契約したアパートを会社から借りて住んでいましたが、その会社を退職することとなり、私自身が契約することになりました。新規契約として新たに敷金や礼金の請求がありましたが、支払わなければならないものでしょうか?

answer

新たな賃貸借契約を締結することになりますので、新規の契約内容に基づいて、敷金や礼金が発生することになると思われますが、退去する時の条件等、新しい契約内容を確認の上、大家さんと十分に話しあって金額等を決めてください。

question

賃貸マンションを更新することにしました。
不動産業者から更新料と一緒に更新手数料を家賃の1か月分を払えと言われましたが、 払わなければならないものなのでしょうか?

answer

更新料とは別に関与する不動産業者から、更新手続きにかかる労務報酬として手数料を請求されることがあります。しかし、不動産業者は大家さんから委託を受けて更新事務を行うものですから、その手数料は大家さんが負担すべきものです。借主が、大家さんとの交渉や更新事務を不動産業者に依頼した場合などでなければ、借主に費用負担は発生しないはずです。

question

私のアパートには、とても大きな音でステレオを聞く迷惑な隣人がいます。
何度も音を小さくして欲しいとお願いしても聞いてくれないので、引っ越したいと思いますが、払った礼金や引越し代くらいは大家さんから出してもらうことができるでしょうか。

answer

大家さんには借主に対して良好な環境の賃貸物件を提供する義務があります。そのような行為が何度も繰り返される場合には、まず管理会社を通すなどの方法で、大家さんに相談してください。大家さんが何も行動しない場合には、賃貸借契約を解除し損害賠償を請求できる余地もあります。

question

家賃を3カ月滞納してしまい、大家さんから契約解除と退去の通告をされました。直ぐに部屋を出て行かなければならないのでしょうか

answer

この契約解除が有効な場合、大家さんにいつまでに退去すればいいのか、確認してみて下さい。通常、最低、一か月間の猶予を与えることが多いです。移転先の確保にどの程度の時間を有するかを検討して、退去日については大家さんと協議して下さい。借主の契約違反などにより、借主と大家さんとの間の信頼関係が破壊されれば、賃貸借契約は解除されることになります。家賃の不払いの場合、信頼関係が破壊されたか否かは、単に滞納の回数だけでなく、滞納に至る事情、従前の支払状況等により総合的に判断されます。3カ月以上の滞納がある場合は、それだけでも契約解除事由とされることが十分にあり得ますので、退去を回避したければ先ずは延滞分の早期の分割支払いについて、大家さんと協議してみましょう。

question

入居者が長期不在となり家賃が不払となりました。連絡が取れません。部屋には古い家具やダンボールなどが残されたままです。
不在者に対して、どのような点に注意して契約解除等を行ったらいいのでしょうか。

answer

貸主や、管理業者が勝手に残置物を処分するなどの行為は、認められていません。面倒ですが法的手続により処理することになります。
不在の借主に対し賃貸借契約の解除および居室の明渡しとともに、滞納賃料支払の判決を求める訴えを提起し、その判決に基づいて、残置動産の差押競売をすることにより処分します。
借主の所在がわからない場合は、公示送達の手続により行います。

question

借りているアパートの家賃を3月分滞納したら、大家さんが、私の不在時に鍵を交換して、私が部屋に入れなくなるようにしました。鍵を壊して自分の部屋に戻ってもいいでしょうか。

answer

大家さんが公的機関の介入なしに賃借人を退去させる行為は自力救済といって、よほど特別な事情がある場合を除いては禁止されており、大家さんの行為は許されるものではありません。しかし、あなたが公的機関の介入なしに鍵を破壊する行為も自力救済となります。したがって、あなたが鍵を壊して部屋に戻ることも認められません。
滞納分の支払については計画を立てた上で、誠意をもって話し合ってください。信頼関係を取り戻すのが先決です。

question

所有するマンションの賃貸の媒介(仲介)と管理を不動産会社に任せています。借主が退去する際、原状回復さらにお金のかかる修復工事もして困っています。どうすればよいでしょうか。

answer

国土交通省の原状回復ガイドラインによっても、借主は過失等で壊した部分について原状回復義務があります。不動産管理会社の原状回復義務分の認定行為は、借主にすればオーナーがしているのと同じです。その認定が甘いと思うなら、不動産会社に改めるよう指示すること、委託を解除して、ご自分で認定と交渉をすること、別の会社に頼むこと、いずれも可能です。その結果、今より厳しい認定となっても構いません。
借主の原状回復負担以外の工事は、資産維持のための出費として、不動産会社は工事しないと次の借主を見つけにくくなると主張します。しかし、工事をするかしないかを決めるのはオーナーです。意見が一致しない不動産会社との管理契約は解除することができます

question

事務所用にビルのフロアを借りています。貸主にシャワーを設置したいと言うと、貸主が費用を出してシャワーを設置してくれました。しかし、事情が変わり4か月で退去すると言ったら貸主が、シャワー設置費用は敷金から引くと通告してきました。このような相殺は許されるのでしょうか。

answer

シャワー設置の費用について貸主とはどのような合意がなされたのでしょうか。原則として、その合意に従って処理されることになります。
シャワーの設置により物件の価値は上がると考えられますので、合意もなく、貸主が自分の負担でシャワーを設置したのであれば、その費用を借主に請求することは困難です。敷金との相殺はできないと反論して下さい。

question

空き巣に入られ、窓ガラスを壊されました。すぐにでも直したいのですが、窓ガラスの修理代は誰の負担ですか。

answer

大家さんには、建物の使用及び収益に必要な修繕をする義務があります。入居者の過失で窓ガラスを壊したなどといった場合でない限り、大家さんには修繕する義務がありますので、費用は大家さんが負担します。

売買物件

question

マンションを買った場合の共用廊下の水漏れは瑕疵担保責任に当たりますか

answer

マンションの購入は、専有部分だけを購入することのようにもみえますが、共用部分は区分所有者の共有です。マンションの売買契約においては、売買の対象には、専有部分だけではなく、共用部分の共有持分も含まれます。瑕疵とは、売買の対象が本来有するべき品質を備えていないことであり、共用部分に瑕疵があれば、売主には責任(瑕疵担保責任)があります。したがって、共用廊下の水漏れは、瑕疵担保責任の対象です。

question

売主がすでに亡くなっている場合瑕疵担保責任は相続人に請求出来ますか?

answer

瑕疵担保責任によって生じる損害賠償責任も、相続の対象となる負債と考えられますので、請求は可能です。ただし、瑕疵担保責任の請求には、請求期限がありますので、期限について弁護士に相談して、期間が経過していないか確認してください。

question

新築した物件に、引渡し直前に欠陥が発見された場合、損害賠償の請求は出来ますか?

answer

当然、出来ます。まだ、引っ越し・入居前であれば、入居してしまうと、相手方(業者)から、欠陥のない建物として受け入れたと主張される危険があるので、入居前に弁護士に相談して下さい。

question

契約を交わしていない工事にかかった費用を請求されていますが、支払う義務はありますか?

answer

契約していない工事であれば、支払う義務は一切ありません。ただし、業者との着工前の打ち合わせで、口頭で依頼をしていて、その録音データを業者が持っていると、訴訟において支払い義務を裁判所が認める危険があります。まずは、弁護士に相談してみてください。

question

欠陥が10年経ってから見つかった住宅は保証してもらえますか?

answer

欠陥住宅の売主への責任追及については、瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求又は請負契約に基づく瑕疵修補請求(注文住宅の場合)が考えられます。いずれも期間制限があり、請負契約に基づく瑕疵修補請求は、引き渡しから1年しか行使できないので、ご質問のケースでは利用できません。瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求については、瑕疵の存在を知ってから1年以内に行使しなければなりません。

question

戸建の家を売った場合に得た収入にはどのくらいの税金がかかりますか?

answer

個人が土地や建物を売却して得た利益は、譲渡所得として所得税(国税)と住民税(地方税)が課税されます。
ただし、所有期間、居住用かどうか等によって適用される税率と特例が変わってきますので、先ずは弁護士に相談してみて下さい。